작년까지 소득 증가 대비 고공행진을 하던 부동산 시장이 전 세계 인플레이션에 따른 기준금리 인상으로 하향 안정화를 지나서 침체기로 접어들면서 다주택자가 소유한 주택과 오피스텔을 중심으로 깡통전세 또는 전세사기 피해 사례가 급증하고 있으며, 특히 사회경험이 상대적으로 적은 청년층과 신혼부부 등의 피해가 많은 것으로 나타나고 있습니다.
다수의 경제 전문가들은 이러한 물가인상에 따른 기준 금리의 인상은 적어도 내년 상반기까지 지속된다고 예상하고 있기 때문에 부동산 시장의 침체에 따른 가격 하락은 더 많은 깡통전세나 전세사기로 인한 피해 사례와 전세보증금 손실률은 더욱 증가될 것으로 예측되는 상황 입니다.
향후 남아있는 한국은행 금융통화위원회의 마지막 일정은 11월 24일 예정되어 있으며, 10월 13일 발표한 미국의 9월 소비자물가지수(CPI)는 전년대비 시장 예측치인 8.1%보다 높은 8.2%로 나왔기 때문에 국내외적으로 기준금리 인상은 지속될 것으로 예상되고 있는 것이 현실입니다.
따라서 전재산이나 다름없는 주택, 아파트, 오피스텔 등에 대한 전월세 보증금을 지키는 최소한의 노력이 필요한 시점입니다.
<전세사기 피해 방지법안 내용 정리>
이에 따라 최근 정부에서는 위와 같은 깡통전세 또는 전세사기 피해 사례가 급증하자 전세사기 피해 방지법안을 2022년 9월 1일에 관계부처 합동으로 발표를 하였습니다.
- 주거분야 민생안정 방안으로 지역별 전세가율 및 주의 지역 지자체 통보, 전세보증금 및 임대보증금 보험료 할인 확대를 위한 관련 규정 개정 시행, 임차인 시세정보 제공을 위한 주택도시보증공사(HUG) 및 한국부동산원 데이터베이스(DB) 구축 진행
- 국토부 전세사기 의심사례 등 자료를 경찰청에 공유하여 경찰청 단속 및 수사 진행
- 자가진단 안심전세App을 구축 및 배포하여 전세계약 시 확인해야 할 주요 정보(적정시세, 의심매물 여부, 위험정도)를 임차인에게 제공
- 임대차 계약 전 임차인이 선순위(체납사실, 선순위 보증금) 권리관계에 대한 확인을 요청하는 경우 임대인이 해당 정보 제공 의무화
- 공인중개사가 전세사기 의심 매물을 지자체에 신고시 포상금(예-50만원) 지급
- 신축빌라 등에 대한 적정 시세가 반영되도록 주택 가격 산정체계를 개선하여 공정한 가격산정체계 마련
- 실거래 기반으로 아파트, 연립 및 다세대 등의 전세가율을 구체적(전국 시군구, 수도권 읍면동)으로 공개하고 보증사고 현황과 경락률도 신규 제공하여 고전세가율 지역 관리
- 임대차 보증금 통계와 권역별 임대차 시장 현황 등을 고려하여 최우선 변제금액을 상향 추진하여 임차인의 법적 권리를 강화
- 표준계약서를 개선하여 임대인의 담보권 설정 가능 시점 등을 계약서 특약에 명시하고 국토부 인증을 통해 은행 대출 심사절차 개선 등 추진
- 은행이 확정일자 부여 현황을 확인하여 담보대출시 보증금을 감안하도록 시중 주요 은행과 협의 추진
- 주택도시보증공사(HUG)내 "전세피해 지원센터"를 설치하고 금융서비스, 임시거처 및 임대주택 입주와 법률상담 안내 등을 원스톱으로 제공
- 전세사기 피해 임차인을 대상으로 주택도시기금에서 1%대 초저리 자금 대출 지원
- 전세사기 노출 위험이 상대적으로 큰 청년과 신혼부부 등에 대한 보증료를 추가 지원하여 보증가입 유도
- 주택도시보증공사(HUG)가 강제관리 중인 주택 등을 전세사기 피해 임차인의 임시거처로 제공
- 분기별 자료 제공으로 관계기관 합동 특별단속 종료 이후에도 전세사기 단속을 강화하는 상시적 공조체계 구축
<국토교통위원회 국정감사 언론 기사 브리핑 정리>
(1) 국회 국토교통위원회 소속 홍기원 더불어민주당 의원실은 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 "임대보증금 보증보험 보증료 과다부과 사례"를 분석한 결과 "세입자가 집주인의 신용등급을 알 수가 없어서 개선이 필요하다"라고 지적했는데, 그 이유는 같은 조건의 등록임대주택이라도 임대사업자의 신용등급에 따라 임차인이 부담해야 할 임대보증금 보증보험 수수료가 최대 3배 차이가 나는 것으로 나타났기 때문입니다.
임대보증금 보증보험은 지난 2020년 8월부터 신규등록 임대사업자에 대해 임대보증보험 가입이 의무화됐으며, 2021년 8월부터는 기존 임대사업자에 대해서도 임대보증보험 가입을 의무화하였습니다.
임대보증보험료는 임대사업자가 75% 부담하고 임차인은 25%를 부담하고 있는데, 문제점은 임대보증보험료 산출 구조상 임대사업자와 임차인이 연동되어 있기 때문에 임대사업자의 신용 등급이 나쁘면 임차인이 부담하는 임대보증보험료가 늘어날 수밖에 없는 것입니다.
이러한 임대보증보험료는 민간임대주택 특별법 시행령 제40조에 의거하여 임대사업자가 먼저 임대보증보험료 전액을 보험사에 지급한 뒤 이중 25%를 임대료에 가산하여 임차인에게 부과하고 있기 때문에 국토위 소속 홍기원 더불어민주당 의원은 "대인 신용등급에 따른 임대보증보험료 산출은 임대인에게만 적용할 수 있도록 개선 방안이 필요하다"라고 말했습니다.
(2) 국회 국토교통위원회 소속 민홍철 더불어민주당 의원이 12일 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 국정감사 자료에 의하면, HUG의 주택임대사업자 임대보증금보험 계약 주택 중 절반가량이 깡통전세 위험에 노출되어 리스크 관리가 필요하다는 지적이 나왔으며, 임대사업자 보증보험 가입자 중 임대인의 부채비율이 80% 이상으로 깡통주택 위험에 노출된 주택은 총 28만6609 가구로 전체의 47.7%에 달하는 것으로 나타났습니다.
깡통주택은 부채비율이 80% 이상일 때 깡통주택 위험군으로 여기서 부채비율은 주택담보대출의 담보권 설정금액과 임차인의 임대보증금을 합한 금액을 주택 가격으로 나눠서 백분율로 환산한 것으로 이 부채비율이 80% 이상이면 임대인이 주택 가격이 하락했을 때 해당 주택을 매각해도 금융권 대출금과 임차인의 보증금을 반환하고 남는 금액이 없거나 대출금도 상환하지 못하는 경우를 깡통주택 위험군이라고 합니다.
국회 국감 국토위 HUG 통계자료를 통해서 8개 시·도에서 임대사업자 임대보증보험 가입 주택 부채비율이 80% 이상인 비중이 절반을 초과했음을 알 수 있습니다.
<깡통전세 및 전세사기 사례>
- 부동산(아파트,주택,오피스텔 등) 가격 상승 기대와 저금리 지속에 대한 판단하에 금융권의 대출을 통하여 부동산을 구입하였으나, 부동산 시장의 침체로 구입한 부동산 가격 하락과 금리 인상에 따른 대출 이자 부담까지 동시에 발생하면서 결국 금융권 대출금에 대한 이자를 연체하여 부동산이 경매로 넘어가면서 발생되는 임차인들의 전세보증금 피해가 늘어나는 사례
- 임대인이 해당 부동산에 대한 금융권 대출이 없는 경우에도 부동산 시장의 침체로 인한 급격한 가격 하락에 따른 부동산 가격이 전세보증금보다 낮아져서 피해가 발생되는 경우
- 임대차계약 종료가 다가오는 시점에서 해당 부동산에 대한 금융권 대출이 과다해서 새로 임차인을 구하지 못하는 경우
- 부동산 시장이 금리인상 여파로 부동산 수요가 감소하여 전세보다는 월세 선호도가 높아지는 상황에서 특히 수도권 부동산 시장은 최근 재개발이 활발하게 추진되면서 매머드급 대단지들의 신규 입주세대가 늘어나는 지역을 중심으로 전년 대비 수억원씩 낮은 가격으로 전세계약이 체결되면서 역전세난 우려가 현실화되는 경우
- 임차인이 본인의 자금을 들이지 않고 전세보증금으로 빌라를 매수하거나 세금을 체납해서 주택이 압류되고 경매 또는 공매가 진행돼 보증금을 돌려받지 못하는 경우
- 임대차 계약을 맺은 당일 임대인(집주인)을 교체하고 해당 물건을 담보로 대출을 실행하여 근저당권을 설정하는 수법이 가장 전형적인 전세사기 사례입니다.
<깡통전세 및 전세사기 예방>
- 부동산 등기부등본상 갑구(소유권에 관한 사항)의 권리자 및 기타 사항 확인과 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항) 금융기관 및 기타 권리자 근저당권설정 내용 확인하기
- 전세 임대차 계약 후 부동산 등기부등본상 전세권설정등기 하고 등기부등본 을구 선순위 근저당권가액과 전세보증금 합계가 해당 물건지 시세 대비 전세가율 70% 미만인지 확인하기
- 깡통전세 또는 전세사기가 발생해도 전세보증금을 보상받을 수 있는 전세보증보험을 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증을 통해 가입하기
- 임대차 계약 종료 시점에 집주인이 세입자를 구하지 못해서 불안할 때 법원에 임차권 등기명령을 신청해서 부동산 등기부등본상에 기재하면 전세보증금에 대한 방어권이 생깁니다.
- 임대차 계약과 전입신고 이후 대법원 인터넷등기소를 이용해서 확정일자(우선변제권을 획득하여 전월세 보증금을 지키기 위함) 온라인 신청하기
- 당해세(재산세, 상속세, 증여세, 종합부동산세 등)는 전세보증금보다 선순위로 압류등기 전까지 체납사실을 알 수 없기 때문에 미납국세 열람제도를 활용하여 임대차 계약 이전 국세와 지방세 완납증명을 임대인에게 요구하여 세금체납 여부를 확인하기
- 임대차 계약 시 계약서에 특약사항(전입신고 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약 당시 상태로 유지)을 기재하여 근저당설정등기의 선순위 효력 발생 전에 예상치 못한 피해를 막을 수 있습니다.
- 임대차 계약 이후 임대차 관련 분쟁이 발생하면 대한법률구조공단(주택임대차분쟁조정위원회) 및 한국부동산원(임대차분쟁조정위원회)에 상담 신청을 통해서 신속하게 해결할 수 있습니다.
- 임대차 계약 이후에도 기간(3, 6, 9, 12개월)을 정하여 대법원 인터넷등기소에서 열람용 부동산등기부등본에 신규로 설정된 근저당 등기 내용 유무 확인하기
- 주어진 여건 때문에 어쩔 수 없이 신축 빌라를 전세로 계약한다면 지역별로 차등 적용되는 보증금은 최우선변제 한도로 설정하고 나머지는 월세로 계약하여 권리분석에 따른 주변 시세가 불가능한 신축 빌라의 단점을 예방할 수 있습니다.
- 신축 빌라 전세물건 상담 시 해당 물건에 대한 보상 차원에서 전세보증금에 대한 이자와 이사비용 지원 등의 파격적인 조건을 제시한다면 전세사기일 가능성이 높기 때문에 주의하기
<주택도시보증공사 기준 전세보증금 반환보증 이용절차>
- 보증대상 및 조건, 내용 등 확인하여 보증신청 가능여부 확인
- 지사 또는 위탁기관 방문 신청/인터넷 신청/모바일 신청 등 보증신청 진행
- 보증신청 내용의 적정성, 보증금지 해당여부 등 보증심사
- 보증서 발급일 기준으로 심사사항 재확인 및 보증서 발급 (보증서 발급은 HUG 홈페이지에서도 가능)
▶ 용어 설명 ◀
깡통전세
①부동산(아파트/주택/오피스텔 등) 매매 가격이 내려가면서 임대인이 금융권의 담보 대출금과 전세보증금의 합계가 해당 부동산 가격의 70%가 넘었을 때 이를 깡통전세라고 말한다.
②해당 부동산이 깡통전세 위험군에 노출되면서 임대인이 금융권의 대출금 원금과 이자를 연체하여 해당 부동산이 경매로 넘어가게 되어 임차인은 전월세 보증금을 반환받지 못하는 상황이 발생하게 됩니다.
임대보증금 보증보험
임대사업자가 임차인의 보증금을 반환하지 않는 경우를 대비해서 임차인에게 임대보증금의 반환을 책임지는 상품으로 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증에서 가입할 수 있는 보증상품입니다.
전세보증금 반환보증보험
①전세계약 종료 시점에 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 상품
②전세 임대차기간 중 임차된 목적물에 대하여 경매 또는 공매 절차가 개시된 후 임차인이 배당절차에 참가하여 배당을 요구하였으나 전세보증금을 반환받지 못할 때 보장되는 상품이며, 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증에서 가입할 수 있습니다.
역전세난
①부동산 시장의 침체로 해당 자산의 가격이 떨어지면서 전세 시세가 임대차 계약 당시의 가격보다 하락하여 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환하기 어려운 경우
②특정 지역에 신규 입주 세대가 증가에 따른 전세 물건을 찾는 임차인이 감소하면서 세입자를 구하기 어려운 상황을 역전세난이라고 합니다.
확정일자
①임대차 계약서에 대한 문서가 해당 일자에 존재하고 있었음을 법원에 신고하여 공적으로 증명되는 일자를 확정일자라고 합니다.
②임대차 계약서를 법원에 신고하여 확정이 되면 해당 부동산의 경매 및 공매시에 보증금 중 일정액을 최우선적으로 보장해 주는 최우선변제권을 가질 수 있습니다.
미납국세열람제도
부동산에 대한 임대차 계약 전 임차인이 임대인의 미납국세 등을 국세청에서 미리 확인할 수 있는 제도입니다.
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